Co to jest służebność mieszkania?

Służebność mieszkania polega na korzystaniu przez osobę uprawnioną z cudzej nieruchomości. Nie zapewnia ona takich przywilejów jak prawo własności, niemniej jednak daje szereg korzyści, które swoja treścią są do niego zbliżone. W tym artykule poznasz kluczowe informacje o służebności mieszkania: definicję, sposoby ustanawiania, obowiązki i prawa z nią związane, a także warunki, przy których wygasa. Zapraszam do lektury, aby zyskać kompleksowy wgląd w to interesujące zagadnienie prawne.

Charakterystyka służebności osobistej mieszkania

Służebność mieszkania zalicza się do kategorii tzw. służebności osobistych regulowanych przez przepisy art. 296 i nast. Kodeksu cywilnego. Ich cechą charakterystyczną jest możliwość ustanowienia jedynie na rzecz ściśle oznaczonej osoby fizycznej, która jest zwana „służebnikiem”.

Przedmiotem służebności mieszkania jest nieruchomość, którą obciąża się prawem tego rodzaju. Może ona obejmować cały lokal mieszkalny lub też tylko jego część w postaci ściśle określonych pomieszczeń, jak na przykład pokoju, kuchni i łazienki. W tym ostatnim przypadku służebnik nie jest uprawniony do korzystania z pozostałej części nieruchomości.

Zabezpieczenie interesów poprzez służebność mieszkania

W większości przypadków ustanowienie służebności mieszkania ma na celu zabezpieczenie interesów osób, które noszą się z zamiarem przeniesienia własności swojego mieszkania na rzecz innych osób, lecz chcą sobie zapewnić przy tym prawo dalszego w nim przebywania. Najczęściej stosowana jest ona więc w stosunkach pomiędzy rodzicami a dziećmi.

Podkreślenia wymaga fakt, iż służebność mieszkania:

• jest niezbywalna, na przykład w drodze umowy sprzedaży,
• nie można przenieść na inne osoby uprawnień do jej wykonywania,
• nie jest dopuszczalne jej nabycie przez zasiedzenie,
• nie podlega przekazaniu w drodze spadku.

Służebność mieszkania obciąża każdoczesnego nabywcę nieruchomości, która jest nią obciążona, co oznacza, że będzie on miał obowiązek w pełni zastosować się do treści uprawnień które przysługują osobie, na rzecz której została ona ustanowiona.

Na czym polega wykonywanie służebności osobistej mieszkania?

Wykonywanie służebności osobistej mieszkania polega na tym, iż osoba uprawniona może w całej obciążonej nieruchomości lub też jej części zamieszkiwać i wykonywać wszelkie czynności, które się z tym wiążą, a więc korzystać z jej pomieszczeń, spać, przyrządzać posiłki etc. Uprawnienie to obejmuje także swobodne korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, takich jak piwnica, strych czy pralnia.

Granice i warunki korzystania z nieruchomości

Trzeba jednak przy tym pamiętać, że w każdym przypadku granice uprawnień osoby, której przysługuje służebność mieszkania wyznaczają jej uzasadnione osobiste potrzeby, przy uwzględnieniu zasad współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów. Oznacza to, że prawo to nie może być wykonywane w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, zasadami zaufania, lojalności i uczciwego obrotu. Niedopuszczalne jest więc jego ustanowienie na przykład w celu uniemożliwienia przeprowadzenia przez komornika prawomocnej egzekucji z danej nieruchomości.

Obowiązki i uprawnienia wynikające z służebności mieszkania

Osoba, na rzecz której ustanowiono taką służebność, może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci, a także inne osoby, jednakże w tym ostatnim przypadku tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci małoletnie uprawnionego mogą zamieszkiwać w obciążonym mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Strony mogą się także umówić, że po śmierci uprawnionego służebność przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Koszty i utrzymanie nieruchomości związane ze służebnością

Służebność mieszkania może przybrać formę odpłatną lub nieodpłatną, a więc uprawniony może albo zostać zobowiązany do uiszczania ustalonych przez strony opłat na rzecz właściciela nieruchomości, tak jak ma to miejsce w przypadku umowy najmu, albo też korzystać z nieruchomości całkowicie bezpłatnie. Jeżeli strony w zawartej umowie nie postanowią inaczej, osoba uprawniona z tytułu służebności ma obowiązek ponoszenia kosztów eksploatacji i napraw przysługującej mu części nieruchomości, a także ponoszenia innych ciężarów, stosownie do zajmowanej powierzchni. Obowiązana jest ona także do zachowania nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz zgodnym z jej przeznaczeniem.

W jaki sposób może zostać ustanowiona służebność mieszkania?

Służebność mieszkania powstaje najczęściej w drodze umowy cywilnoprawnej, która jest zawierana pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej oraz osobą uprawnioną, na rzecz której zostaje ona ustanowiona.

Formalności prawne przy ustanawianiu służebności mieszkania

Konieczne jest przy tym pamiętanie, iż oświadczenie właściciela powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego i to pod rygorem nieważności. Oświadczenie drugiej strony może przybrać całkowicie dowolną postać, jednak dla celów dowodowych powinno przybrać przynajmniej formę pisemną. Służebność mieszkania musi zostać ujawniona, a więc wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości w jej dziale III.

Powstanie służebności w drodze orzeczenia sądowego

Służebność mieszkania może powstać także w drodze orzeczenia sądowego. Zazwyczaj dochodzi do tego w ramach przeprowadzania tzw. postępowania działowego polegającego na podziale majątku wspólnego dotychczasowych współmałżonków po rozwodzie lub dotyczącego działu spadku.

Kiedy służebność wygasa?

Służebność mieszkania ma charakter dożywotni, a więc wygasa najpóźniej po śmierci uprawnionego.
Skutek taki następuje także, jeżeli służebnik jej nie wykonuje jej, a więc nie korzysta z nieruchomości przez okres dziesięciu lat.

Możliwość żądania zmiany służebności przez właściciela nieruchomości

W przypadku, gdy osoba uprawniona dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, poprzez na przykład częste zakłócanie spokoju domowego lub niszczenie mieszkania, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę, a więc świadczenie o charakterze pieniężnym. Z kolei, jeśli zachodzi ważna potrzeba gospodarcza, wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności mieszkania, poprzez modyfikację warunków na jakich osoba uprawniona korzysta z danej nieruchomości obciążonej.

Pomoc prawna w sprawach związanych ze służebnością

Szukasz porady prawnej w sprawach cywilnych w tym związanych ze służebnością mieszkania? Adwokat Małgorzata Durlej Piotrowska specjalizuje się w zagadnieniach prawa cywilnego, oferując profesjonalne doradztwo i pomoc w rozwiązywaniu problemów prawnych. Skontaktuj się! i umów na konsultację.

Stan prawny: Grudzień 2023 r.