Czym jest umowa dzierżawy?
Czy można korzystać z cudzej rzeczy i czerpać z niej korzyści (np. zbierać plony) nie będąc jej właścicielem? Tak – umożliwia to umowa dzierżawy. Polskie prawo reguluje dzierżawę w art. 693 Kodeksu Cywilnego. W poniższym artykule wyjaśniamy, na czym polega umowa dzierżawy, czym różni się od najmu, jakie są podstawowe obowiązki stron (wydzierżawiającego i dzierżawcy).
Co to jest umowa dzierżawy?
Umowa dzierżawy to umowa nazwana uregulowana w Kodeksie cywilnym, w której jedna strona – wydzierżawiający (właściciel rzeczy) – zobowiązuje się oddać drugiej stronie (dzierżawcy) rzecz do używania oraz pobierania z niej pożytków przez określony czas (lub na czas nieoznaczony). Z kolei dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz wydzierżawiającemu. Innymi słowy, dzierżawa pozwala korzystać z czyjejś rzeczy tak, jakby była nasza, łącznie z czerpaniem z niej korzyści (np. zbiorów, dochodów), w zamian za wynagrodzenie.
Pożytki z rzeczy – istotna cecha dzierżawy
Kluczowym elementem wyróżniającym dzierżawę jest właśnie prawo do pobierania pożytków z rzeczy. Pożytki to nic innego jak dochody lub produkty, które dana rzecz przynosi. Mogą to być tzw. pożytki naturalne (np. płody rolne, owoce z sadu, potomstwo zwierząt hodowlanych) lub pożytki cywilne (np. czynsz, który rzecz generuje przy dalszym oddaniu w używanie). W ramach dzierżawy, to dzierżawca może te pożytki zatrzymać dla siebie.
Na jak długo można zawrzeć umowę dzierżawy?
Umowę dzierżawy można zawrzeć zarówno na czas określony, jak i nieokreślony – strony same ustalają, czy dzierżawa będzie trwać przez wskazany okres (np. 5 lat), czy bezterminowo (aż do wypowiedzenia umowy). Ważne, aby umowa jasno precyzowała przedmiot dzierżawy (rzecz, która jest oddawana w używanie) oraz wysokość i formę czynszu.
Czym dzierżawa różni się od najmu?
Umowy najmu i dzierżawy mają podobną konstrukcję – właściciel oddaje rzecz do używania za ustalonym wynagrodzeniem. Kluczowa różnica polega na tym, że dzierżawca może dodatkowo pobierać z rzeczy pożytki, np. plony z pola czy dochody z działalności, które zatrzymuje dla siebie. Najemca takich uprawnień nie ma – może tylko używać rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem.
Kiedy wybrać dzierżawę, a kiedy najem?
Dzierżawę najczęściej stosuje się do nieruchomości lub gruntów rolnych, czyli rzeczy, które mogą rodzić naturalne pożytki. Najem częściej dotyczy rzeczy, z których korzystamy bez uzyskiwania dodatkowych korzyści (np. najem mieszkania, samochodu, sprzętu). Dzierżawca działa trochę jak gospodarz na cudzej ziemi – może ją uprawiać i korzystać z plonów – podczas gdy najemca jest raczej tylko użytkownikiem rzeczy.
W praktyce: jeśli ktoś chce tylko mieszkać – wystarczy najem. Jeśli chce uprawiać ziemię i sprzedawać zbiory – potrzebna będzie dzierżawa.
Obowiązki wydzierżawiającego i dzierżawcy
Umowa dzierżawy rodzi podstawowe obowiązki po obu stronach:
Wydzierżawiający (właściciel rzeczy)
Ma obowiązek oddać rzecz dzierżawcy do używania i umożliwić mu pobieranie z niej pożytków. Mówiąc prościej, wydzierżawiający powinien przekazać dzierżawcy przedmiot dzierżawy w takim stanie i na takich warunkach, aby dzierżawca mógł z niego normalnie korzystać i czerpać zyski. Wydzierżawiający nie powinien przeszkadzać dzierżawcy w korzystaniu z rzeczy zgodnie z umową. Przykładowo, jeśli przedmiotem dzierżawy jest ziemia rolna, wydzierżawiający musi umożliwić dzierżawcy dostęp do pola i swobodne prowadzenie na nim upraw przez ustalony okres.
Dzierżawca (korzystający z rzeczy)
Ma obowiązek płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz dzierżawny w terminach i w sposób określony w umowie. Regularne opłacanie czynszu jest podstawowym świadczeniem dzierżawcy wobec wydzierżawiającego, stanowiącym ekwiwalent za możliwość korzystania z rzeczy i czerpania z niej pożytków. Ponadto dzierżawca powinien używać rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem i warunkami umowy – choć art. 693 KC bezpośrednio o tym nie mówi, to wynika to z ogólnych zasad oraz dalszych przepisów o dzierżawie.
Czynsz dzierżawny – formy płatności
Czynsz dzierżawny to wynagrodzenie, jakie dzierżawca płaci wydzierżawiającemu za korzystanie z rzeczy. Zgodnie z art. 693 § 2 KC, czynsz może być zastrzeżony w różnych formach – nie tylko w pieniądzach. Strony mają sporą swobodę w ustaleniu, jak dzierżawca będzie rozliczał się z wydzierżawiającym. Najczęściej spotykane formy czynszu dzierżawnego to:
- Pieniądze: Najprostsza forma – czynsz płatny w określonej kwocie pieniężnej, np. miesięcznie lub rocznie.
- Świadczenia innego rodzaju: Czynsz może przybrać postać świadczenia niepieniężnego. Może to być np. świadczenie w naturze – dzierżawca zamiast pieniędzy dostarcza określoną ilość produktów lub wykonuje ustalone usługi na rzecz wydzierżawiającego. Na przykład dzierżawca sadu może zobowiązać się przekazywać wydzierżawiającemu pewną ilość zebranych owoców rocznie
- Ułamek pożytków: Szczególnie charakterystyczna dla dzierżawy forma czynszu – strony mogą się umówić, że wydzierżawiający otrzyma część pożytków czerpanych przez dzierżawcę z rzeczy. Czyli np. ustalić, że właściciel ziemi otrzyma ułamkową część plonów: powiedzmy 20% zbiorów z danego pola.
Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby czynsz łączył elementy kilku form. Ważne, aby wysokość i forma czynszu dzierżawnego były precyzyjnie określone w umowie. Czynsz może być płatny w regularnych odstępach (np. miesięcznie, kwartalnie, rocznie) albo w inny ustalony sposób.
Podsumowanie
Umowa dzierżawy to sposób na korzystanie z cudzej rzeczy wraz z czerpaniem z niej pożytków, w zamian za czynsz dzierżawny. Wydzierżawiający oddaje swoją rzecz do używania dzierżawcy na uzgodniony czas, a dzierżawca może swobodnie z niej korzystać i osiągać z niej dochody (pożytki), płacąc za to wynagrodzenie.
Masz pytania dotyczące umowy dzierżawy lub potrzebujesz pomocy przy jej przygotowaniu? Skontaktuj się z adwokatem od spraw cywilnych, który wyjaśni wątpliwości, pomoże sporządzić właściwą umowę i zadba o Twoje interesy. Profesjonalna porada prawna pozwoli Ci bezpiecznie korzystać z rozwiązań, jakie daje dzierżawa.