Kiedy dochodzi do ustanowienia zarządcy przymusowego we wspólnocie mieszkaniowej?
Zarządca przymusowy to rozwiązanie wprowadzane przez sąd w sytuacjach, gdy zarządzanie wspólnotą mieszkaniową jest niemożliwe lub prowadzone w sposób niezgodny z przepisami. Przepisy dotyczące ustanawiania zarządcy przymusowego zostały uregulowane w art. 26 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W artykule wyjaśniamy, w jakich sytuacjach może dojść do ustanowienia zarządcy przymusowego, kto może wystąpić z takim wnioskiem oraz jakie są skutki tej decyzji.
Kiedy można żądać ustanowienia zarządcy przymusowego?
Zgodnie z art. 26 ust. 1, zarządca przymusowy może zostać ustanowiony przez sąd w następujących sytuacjach:
- Brak powołanego zarządu wspólnoty mieszkaniowej
Jeżeli właściciele lokali nie powołali zarządu wspólnoty, zarządzanie nieruchomością wspólną staje się niemożliwe. W takim przypadku każdy właściciel lokalu może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego. - Zarząd nie wypełnia swoich obowiązków
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, który działa nieskutecznie, np. zaniedbuje bieżące remonty, nie realizuje uchwał wspólnoty lub nie prowadzi dokumentacji, może być podstawą do żądania ustanowienia zarządcy przymusowego. - Naruszenie zasad prawidłowej gospodarki
Jeżeli zarząd podejmuje decyzje sprzeczne z interesami wspólnoty lub prowadzi do marnotrawstwa środków finansowych, właściciele lokali mogą domagać się interwencji sądu.
Ustanowienie zarządcy przymusowego po wyodrębnieniu lokali
Specyficzna sytuacja, w której może dojść do ustanowienia zarządcy przymusowego, została opisana w art. 26 ust. 2. Dotyczy to nieruchomości, w której:
- Wydzielono własność pierwszego lokalu.
- Liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych wynosi więcej niż trzy.
- W ciągu dwóch lat od wyodrębnienia pierwszego lokalu właściciele nie powołali zarządu ani nie zawarli umowy o zarządzanie w formie aktu notarialnego.
W takiej sytuacji z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego może wystąpić dotychczasowy zarządca nieruchomości, który zarządzał nią przez okres co najmniej dwóch lat od momentu wyodrębnienia pierwszego lokalu.
Jakie uprawnienia ma zarządca przymusowy?
Sąd, ustanawiając zarządcę przymusowego, określa zakres jego uprawnień oraz wysokość wynagrodzenia. Zarządca przymusowy przejmuje obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, takie jak:
- Prowadzenie dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej.
- Nadzór nad finansami i realizacją uchwał.
- Podejmowanie decyzji dotyczących bieżącego utrzymania i remontów nieruchomości.
Decyzje podejmowane przez zarządcę przymusowego wiążą wszystkich właścicieli lokali.
Kiedy sąd odwołuje zarządcę przymusowego?
Zgodnie z przepisami, zarządca przymusowy zostaje odwołany przez sąd, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Może to nastąpić, gdy:
- Wspólnota powoła skuteczny zarząd.
- Właściciele lokali zawrą umowę o zarządzanie nieruchomością w formie aktu notarialnego.
Jak złożyć wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego?
Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Wnioskodawca powinien dostarczyć: Uzasadnienie wniosku, wskazujące przyczyny ustanowienia zarządcy przymusowego. Dowody, np. protokoły zebrań, dokumentację finansową lub inne materiały świadczące o niewypełnianiu obowiązków przez zarząd.
Podsumowanie
Ustanowienie zarządcy przymusowego to środek ostateczny, który ma na celu zapewnienie prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Właściciele lokali powinni dążyć do rozwiązywania problemów w sposób zgodny z przepisami, a w razie potrzeby skorzystać z pomocy prawnej.
Jeśli masz pytania dotyczące zarządzania wspólnotą mieszkaniową lub potrzebujesz wsparcia prawnego, skontaktuj się z adwokatem zajmującym się obsługą prawną wspólnot mieszkaniowych.